همه چیز درباره دپارتمان حق کسب و پیشه و سرقفلی
ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره 2- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1356
مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد. هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجارهنامه با هریک از مستاجرین را بنماید. در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستاجرین نیز میتواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجارهنامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.
ماده ۸ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ مصوب ۱۳۳۹,۰۳,۱۰: در موارد زیر موجر میتواند در مدت اجاره یا بعد از انقضاء اجاره بر حسب مورد حکم بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره را درخواست کند.
۱) در موردی که مستاجر مسکن با وجود سلب حق انتقال بغیر مورد اجاره را که کلا یا جزیا بهر صورتیکه باشد بغیر رسما واگذار نموده و یا عملا از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری قرار داده باشد.
۲) در موردی که عین مستاجره بمنظور کسب یا تجارت یا پیشه خود مستاجر اجاره داده باشد ولی مستاجر شخصا در استفاده از عین مستاجره مباشرت نکرده و بدیگری بعناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و امثال آن واگذار کرده بدون آنکه طبق ماده ۱۸ اینقانون تنظیم اجاره نامه با مستاجر لاحق شده باشد.
۳) در صورتیکه مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۴) در صورتیکه عین مستاجره محل سکنی بوده و موجر در اجاره نامه حق فسخ اجاره را برای خود هنگام انتقال قطعی قید کرده باشد بشرط آنکه خریدار بخواهد شخصا در آن سکونت نماید و یا آنرا برای سکونت اولاد و یا پدر و مادر و یا همسر خود تخصیص دهد – در اینصورت چنانچه خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال مستغل برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه تا انقضاء مدت اجاره از او پذیرفته نمیشود.
۵) در صورتیکه مورد اجاره محل سکنی بوده و موجر پس از انقضاء مدت اجاره احتیاج قطعی بمورد اجاره برای خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.
۶ ( در صورتیکه از مورد اجاره بر خلاف منظوریکه در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.
۷) در صورتیکه مستاجر تا ده روز پس از سررسید بدهی خود بابت اجرت المسمی یا اجرت المثل از پرداخت اجاره بها خودداری نموده و یا ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند یا دفتر اسناد رسمی نزدیک بملک ظرف سه روز قسط و یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل را نپردازد موجر حق دارد از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و یا از اجراء ثبت تقاضای اجراییه بنماید و هر گاه مستاجر مال الاجاره عقب افتاده را تودیع کند اجراء تخلیه عین مستاجره را متوقف مینماید و امر تخلیه موکول بحکم قطعی دادگاه خواهد شد.
۸) هرگاه مورد اجاره محل سکنی کلا یا جزیا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
تبصره ۱) در مورد بندهای این ماده پس از صدور حکم قطعی باستحقاق موجر بر فسخ یا بطلان اجاره و تخلیه مورد اجاره مفاد حکم مزبور بدفترخانه مربوط ابلاغ میشود که طبق آن فسخ و یا بطلان اچاره [اجاره] را در دفاتر مربوطه قید نماید.
تبصره ۲) در صورتیکه موجر دارای مستغلات متعدد باشد که مدت اجاره آنها منقضی شده و موجر برای استفاده خود یا اشخاص مذکور در بند ۴ این ماده تقاضای تخلیه یکی از آنها را بنماید تعیین اینکه کدام یک از مستغلات متناسب با احتیاجات متقاضی است و باید تخلیه شود با دادگاه خواهد بود.
تبصره ۳) در مورد بندهای ۴ و ۵ ماده فوق بترتیب خریدار و موجر بایستی این احتیاج را اثبات نمایند و در مورد بند (۵) این ماده احتیاج موجر بایستی پس از تصرف دادن مورد اجاره بمستاجره ایجاد شده باشد در هر حال در مورد بندهای ۴ و ۵ قبل از صدور دستور اجراء خریدار و یا موجر بایستی به موجب سند رسمی در مقابل مستاجر سابق خود تعهد کند که اگر مورد اجاره را بنحویکه ادعا کرده پس از تخلیه مستاجر و لااقل برای مدت یک سال مورد استفاده قرار ندهد مبلغی معادل مال الاجاره سه سال مورد اجاره بمستاجر بپردازد مگر آنکه ثابت کند عدم استفاده او در مدت یکسال در اثر قوه قاهره بوده و در این صورت دادگاه سند پرداخت را ابطال خواهد کرد.
تبصره ۴) تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی وزارت فرهنگ تاسیس یافته جز در ایام تعطیل تابستان جایز نخواهد بود مگر در مورد عدم پرداخت مرتب مال الاجاره
⚖️ با دانش حقوقی، قدرتمندتر تصمیم بگیرید!
در پادکست‌های حقوقی عدالت الوند، پیچیده‌ترین مسائل حقوقی را به زبانی ساده و کاربردی بررسی می‌کنیم. از حقوق کسب‌وکار تا مسائل کیفری و قراردادها، هر آنچه برای دفاع از حق خود نیاز دارید، اینجاست!
وکلای ما
دکتر رمضانعلی برزمینی
وکیل پایه یک دادگستریمهدی ساقیان
وکیل پایه یک دادگستریکامران کهرم
وکیل پایه یک دادگستریگلنوش محمودی
وکیل پایه یک دادگستریبهزاد فرج پور
وکیل پایه یک دادگستریآراء وحدت رویه
آراء وحدت رویه تصمیماتی هستند که از سوی دیوان عالی کشور در جهت رفع اختلاف‌نظرهای قضائی بین دادگاهها و ایجاد هماهنگی در دادرسی‌ها صادر می‌شوند. این آراء زمانی صادر می‌شوند که دادگاهها در پرونده‌های مشابه، تصمیمات مختلفی اتخاذ کرده و نیاز به یک رأی واحد برای ایجاد ثبات قضائی و جلوگیری از تناقضات وجود دارد.
هدف اصلی آراء وحدت رویه، ایجاد یکپارچگی و هماهنگی در روند دادرسی‌ها است تا تمام دادگاهها در تفسیر و اجرای قوانین به روشی یکسان عمل کنند. این آراء برای همه مراجع قضائی لازمالاجرا هستند و هیچ دادگاهی نمی‌تواند برخلاف آنها رأی صادر کند.
آراء وحدت رویه به‌ویژه در مواقعی که قوانین یا مقررات نیاز به تفسیر دارند، یا در مواردی که دادگاهها در خصوص موضوعات مشابه، آراء متناقضی داشته‌اند، اهمیت پیدا می‌کنند. این آراء نه تنها به عدالت قضائی کمک می‌کنند، بلکه به وکلا و شهروندان این امکان را می‌دهند که پیش‌بینی کنند در پرونده‌های مشابه چه تصمیمی اتخاذ خواهد شد.
به‌طور کلی، آراء وحدت رویه نقش حیاتی در حفظ نظم و ثبات در سیستم قضائی دارند و به‌عنوان یکی از ارکان اصلی قانون‌گذاری و عدالت در کشور شناخته می‌شوند.
قوانین
مصوب ١٨/٢/١٣٠٧ با اصلاحات و الحاقات بعدي مادهکلیه٢٠دیون از قبیل قَرض و ثَم ن م بیع و مال الاجاره عین مستأجره از حیـث
صلاحیت محاکم در حکم م نقول است‌لو اینکه‌و م^بیع یا عین مستأجره از اموال غیرم نقولـه باشد .
فصل چهارم – در اجاره ماده ٤٦٦ ـ اجاره عقدي است که به موجب آن مستأ جر مالک منافع عین مستأ جره می شود، اجارهدهنده را موجِر و اجاره کننده را مستأ جر و مورد اجـاره را عـین مسـتأجـره گویند.
ماده ٤٦٧ مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
مبحث او ل در اجاره اشیاء(٢)
F1ماده ٤٦٨ در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ٤٦٩ مدت اجاره از رو زي شرو ع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگـر در عقد اجاره ابتداي مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.
ماده ٤٧٠ در صح ت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.
ماده ٤٧١براي صحdت اجاره باید ا¿نتفاع از عین مستأ جره با بقـاي اصـل آن ممکـن باشد.
ماده ٤٧٢ عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است . ماده ٤٧٣ لازم نیست که موجِر مالک عین مستأ جره باشد و لی باید مالک منـافع آن باشد.
ماده٤٧٤ مستأ جر می تواند عین مستأجره را به دیگري اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.(F2١)
ماده ٤٧٥ اجاره مال م شاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقـوف اسـت بـه ا ذن شریک.
ماده ٤٧٦ موجِر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع مـوجِر اجبار میشود درو صورت تعذ ر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد.
ماده ٤٧٧ موجِر باید عین مستأجره را در حالتی تسـلیم نمایـد کـه مسـتأجـر بتوانـد استفاده مطلوبه از آن را بکند.
ماده ٤٧٨ هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حـال اجـاره معیـوب بـوده مسـتأجـر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوي که بوده است اجاره را بـا تمـام اُجـرت قبـول کندلی‌و اگر موجِر رفع عیب کند به نحوي که به مستأ جر ضرري نرسد مستأ جر حق فسـخ ندارد.
ماده ٤٧٩ عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی‌است که موجب نُقصان منفعت یا صعوبت در ا¿نتفاع باشد. F4)١)
ماده ٤٨٠ عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شـود موجب خیار است و اگر عیب در اثناي مدت اجاره حادث شود نسبت بـه بقیـه مـدت خیـار ثابت است. F5)٢)
ماده ٤٨١ هرگاه عین مستأ جره به‌اسطه‌و عیب از قابلیت ا¿نتفاع خارج شـده و نتـوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.(6F٣)
ماده ٤٨٢ اگر مورد اجاره عین کلی باشـد و فـردي کـه مـوجِر داده معیـوب درآیـد مستأجر حق فسخ ندارد و میتواند موجِر را مجبـور بـه تبـدیل آن نمایـد و اگـر تبـدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ٤٨٣ اگر در مدت اجاره عین مستأ جره اسطه‌به‌و حادثه کلاً یا بعضاً تلـف شـود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‌شـود و در صـورت تلـف بعـض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط م طالبه تقلیل نسبی مـال الاجـاره نماید. F7)٤)
ماده ٤٨٤ موجِر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییري دهـد کـه م نـافی مقصود مستأجر از ا ستیجار باشد.
ماده ٤٨٥ اگر در مدت اجاره در عین مستأ جره تعمیراتی لازم آید کـه تـأخیـر در آن موجب ضرر موجِر باشد مستأ جر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمـام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در ایـن صـورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ٤٨٦ تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره براي امکـان ا نتفـاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه‌طشرخلاف شده یا عرف ب لَد بر خلاف آن جاري باشد و همچنین اسـت آلات و ادواتـی کـه بـراي امکـان ا نتفـاع از عـین مسـتأ جـره لازم می‌باشد.
ماده ٤٨٧ هرگاه مستأ جر نسبت به‌جرهعین‌تَعمستأد ي یا تَفریط نماید و موجِر قادر بر منع آن نباشد موجِر حق فسخ دارد. F10)٢)
ماده ٤٨٨ اگر شخص ثالثی بدون ادعاي حقی در عین مستأجره یا منافع آن مـزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگـر فسـخ ننمـود تواندمی‌براي رفع مزاحمت و م طالبه اُجرَتالم ثل به خود مزاحم رجوع کند و اگـر مزاحمـت
بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
ماده ٤٨٩ اگر شخصی که مزاحمت‌نمایدمی | د عی حق‌ّ نسبت ه عین مستأ جره یـا |
منافع آن باشد مزاحم نمی‌تواند عین مزبور را از ی | مستأجر انتزاع نماید مگـر بعـد از اثبـات |
حق با طرفیت مالک و مستأجر هر دو. |
ماده ٤٩٠ مستأجر باید در استعمالجرهعین‌به‌مستأنحو م تَعارف رفتار کرده و تَع د ي یا تفریط نکند . ثانیاًـ عین مستأجره را براي همان مصرفی که در اجاره مقـرر شـده و در صـورت عـدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید.ثالثاًـمال الاجاره را در مواعدي که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صـورت عـدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد. F11)٣)
ماده ٤٩١ اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظـور نبـوده مستأ جر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مسـاوي یـا کمتـر از منفعـت معی نـه باشد.
ماده ٤٩٢ اگر مستأ جر عین مستأجره را در غیر موردي که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع واحوال استنباط میشود استعمال کند منع‌و آن ممکـن نباشـد مـوجِر حـق فسـخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ٤٩٣ مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگـر عـین نمستأتَفجریط‌هبدویا تَع د ي او کلاً یا بعضاً تلـف شـود مسـؤول نخواهـد بـود ولـی اگـر مستأتَعجر تَفریط‌دي نمایدیا ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تَفریط یـا تَع ـد ي حاصـل نشده باشد.
ماده ٤٩٤ عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاي آن مستأ جر عین مستأجره رانبدوا ذن مالک مدتی در تصرف خود نگـاه دارد مـوجِر بـراي مدت مزبور مستحق اُجرَتالم ثل خواهد بود اگرچه مستأ جر استیفاي منفعت نکـرده باشـد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه داردقتی‌و باید اُجرَتالم ثل بدهد که استیفاء منفعت کـرده
باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.(13F٢)
ماده ٤٩٥ اگر برايدیـه‌تأ مـال الاجـاره ضـامنی داده شـده باشـد ضـامن مسـؤو ل اُجرَتالم ثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده ٤٩٦ عقد اجاره به و اسطه تلف‌شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شـودنسبت به تخلف از شرایطی که بین موجِر و مستأ جر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد.
ماده ٤٩٧ عقد اجاره به‌اسطه‌و فوت موجِر یا مستأجر باطل نمـی‌شـود و لـیکن اگـر موجِر فقط براي مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجارهبه فـوت مـوجِر باطل میشود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می‌گردد.
ماده ٤٩٨ اگر عین مستأ جره به دیگري منتقل شود اجاره به حال خـود بـاقی اسـت مگر اینکه موجِر حق فسخ در صورت نقل را براي خود شرط کرده باشد.
ماده ٤٩٩هرگاه م تولّی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهـد اجـاره بـه فوت او باطل نمی‌گردد.
ماده ٥٠٠ در بیع شرط مشتري میتواند م بیع را براي مدتی که بایع حق خیار نـدارد اجاره دهداگرو اجاره م نافی با خیار بایع باشد باید به وسیله جعل خیار یا نحو آن حـق بـایع را محفوظ دارد الاو اجاره تا حدي که م نافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
ماده ٥٠١ اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مالالاجاره هم از قـرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره براي یک روز یا یک ماه یا یـک سـال صحیح خواهد بود و اگر مستأ جر عین مستأجره را بیش از مدتهاي مزبوره در تصرف خـود نگاه دارد و موجِر هم تخلیه ی د او را نخواهد موجِر به موجب م راضـات حاصـله بـراي بقیـه
مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اُجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.(14F١)
ماده ٥٠٢ اگر مستأ جر در عین مستأ جرهنبدوا ذن موجِرراتی‌تعمینماید حق م طالبه
قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده ٥٠٣ هرگاه مستأ جر بدون اجازه موجِر در خانه یا زمینی که اجاره کرده و ضع بنا
یا غَرس اشجار کند هر یک از موجِر و مستأ جر حق دارد هر و قت بخواهد بنـا را خـراب یـا درخت را قَلع(15F٢) نماید در این صورت اگر در عین مستأ جره نقصی حاصـل شـود بـر عهـده
مستأجر است.
ماده ٥٠٤ هرگاه مستأجربه موجب عقد اجاره مجـاز در بنـا یـا غَـرس بـوده مـوجِر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاي مدت اگر بنا یـادرخت در تصرف مستأجرباقی بماند موجِر حق م طالبه‌اج رَتالم ثل زمین را خواهد داشـت واگر در تصرف موجِر باشدجرمستأحق م طالبه اجرَتالمjثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ٥٠٥ اقساط مالالاجاره که به علّت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستأجـر مستقر نشده است به موت او حال نمیشود.
ماده ٥٠٦ در اجارهع قار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهـده مسـتأجـر اسـت مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.
مبحث دوم در اجاره حیوانات ماده
٥٠٧ در اجاره حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجـاره اسـت یـا بـه بیـان مسافت و محلی که راکب یا م حمول باید به آنجا مل‌ح شود
ماده ٥٠٨ در موردي که منفعت به بیان مدت اجـاره معلـوم شـود تعیـین راکـب یـا حمول لازم نیست ولی مستأ جر تواندنمی زیاده بر مقدار م تَعارف حمل کند و اگـر منفعـت به بیان مسافت و محل معین شده باشد تعیین راکب یا م حمول لازم است.
ماده ٥٠٩ در اجاره حیوان ممکن است شرط شـود کـه اگـر مـوجِر در و قـت معـین حمول را به مقصد نرساند مقدار معینی از مالالاجاره کم شود.
ماده ٥١٠ در اجاره حیوان لازم نیست که عین مستأ جره حیوان معینـی باشـد بلکـه تعیین آن به نوع معینی کافی خواهد بود.
ماده ٥١١ حیوانی که مورد اجاره است باید براي همان مقصودي استعمال شـود کـه قصد طرفین بوده است بنابراین حیوانی که براي سواري اجاره داده شـده اسـت نمـی تـوان براي بارکشی استعمال نمود.
مبحث سوم – در اجاره اشخاص
مواد ٥١٢ الی ٥١٧- اجاره ا شخا ص (مواد مبح ث حاضر) م شمول قواعد حقوق کار می‌با شد، لذا مواد این مبح ث از مجموعه حاضر خرو ج موضوعی دا شـته و در مجموعـه قـوانین و مقررات کار تدوین و تنقیح شده ا س ت.
ماده ٦٣١ هرگاه کسی مال ??ـ? را بـه عنـوانی غیـر از م سـتودع متصـرف باشـد و مقررات این قانون اونسبت‌را به آن مال اَمین قرارداده باشد مثل م سـتودع اسـت بنـابراین مستأجر نسبت به عین مستأجره، قیلی م یانسبت‌و به مال صغیر یا م ـو·لّی__ علیـه و امثـال آنها ضامن‌باشد نمی‌مگر در صورت تَفریط یا تَع د ي و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او ومتناعا متصرف با امکان رد,، متصرف مسؤو ل تلف و هر نقص یا عیبـی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
ماده ٦٣٩ هرگاه مال عاریه داراي عیوبی باشد که براي م ستعیر تولید خسارتی کنـد م عیر مسؤو ل خسارتاردهو نخواهد بود مگر اینکه عرفاً مسبب محسوب شود. همین حکـم ذر مورد م ود ع و موجِر و امثال آنها نیز جاري میشود.
قانون روابط موجر و مستأ جر مصوب ٢/٥/١٣٥٦ با اصلاحات بعدي
فصل اول ـ کلیات ماده ١ ـهر محلی که براي سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگـري اجـاره
داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع ویا هر عنوان دیگري به منظور اجاره باشد اعـم از اینکـه نسـبت بـه مورد اجاره سند رسمی یا عادي تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
ماده ٢ ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد17F)٢): ١ ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
٢ ـ اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آنها و باغهایی کـه منظـور اصـلی از اجاره بهرهبرداري از محصول آنها باشد.
٣ ـ ساختمانها و محل‌هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی براي مدتی کـه از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده میشود.
٤ ـ کلیه و احدهاي مسکونی و اقع در محدو ده خدماتی شهرها و در شهركها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون معاملات زمـین مصـوب سـال ١٣٥٤ صادر شده و میشود.
٥ ـ خانه‌هاي سـازمانی‌و سـایر محـل‌هـاي مسـکونی کـه از طـرف و زارتخانـه‌هـا و مؤسسات دولتی و وابسته بـه‌لـت‌دو یـا اشـخاص، اعـم از حقیقـی یـا حقـوقی بـه مناسـبت شــغل در اختیــار و اســتفاده کارکنــان آنهــا قــرار مــی‌گیــرد. در ایــن مــورد رابطــه متصــرف بــا سازمان یا اشخاص مربـوط تـابع قـوانین و مقـررات مخصـوص بـه خـود یـا قـرارداد فیمـابین می‌باشد. هرگاه متصرف خانه یا محـل سـازمانی کـه بـه موجـب مقـررات یـا قـرارداد مکلـف به تخلیه محل سکونت باشـد از تخلیـه خـودداري کنـد برحسـب مـورد از طـرف دادسـتان یـا رییس دادگاه بخش مسـتقل 19F)٢) بـه او اخطـار مـی‌شـود کـه ظـرف یـک مـاه محـل را تخلیـه نماید در صورت امتناع به دسـتور همـان مقـام محـل مزبـور تخلیـه شـده و تحویـل سـازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می شود.
٦ ـ واحدهاي مسکونی که پس از اجراي این قانون به اجاره واگذار گردد.
فصل دوم میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن ماده
٣ ـ در مواردي که اجارهنامه تنظیم شده باشد میزان اجارهبها همان اسـت کـه در
اجارهنامه قید شده و هرگاه اجارهنامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجارهبها به نرخ عادله روز تعیین میشود.
ماده ٤ (اصلاحی مصوب ٣/٩/١٣٥٨ شوراي انقـلاب ج.ا .ایـران) ـ مـوجر یـا مستأ جر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینـه زنـدگی درخواسـت تجدیـدنظر نسـبت بـه میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مـدت اجـاره منقضـی شـده و از تـاریخ اسـتفاده مستأ جر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یـا تعـدیل اجـارهبهـا صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشـناس اجـارهبهـا را بـه نـرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد.(20F١) حکم دادگاه دراین مورد قطعی است.
ماده ٥ ـ موجر می تواند مابه التفاو ت اجارهبها را ضمن دادخواسـت تعـدیل نیـز مطالبـه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع بـه تعـدیل، مسـتأجـر را بـه پرداخـت مابه التفاو ت از تاریخ تقدیم دادخواست تا رو ز صدو ر حکم، محکـوم مـی نمایـد. دایـره اجـرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجـراي حکـم را بـه قـرار دو ازده درصد در سال احتساب و از مستأ جر و صول و به موجر بپردازد مستأ جر نیز می توانـد ضـم ن تقاضاي تعدیل اجاره بها رد مابه التفاو ت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیـه بـه شرح فوق درخواست کند.
تبصره ـ مقررات این ماده در مواردي که دادگاه حکم به تعیین اجارهبها صادر مینماید نیز جاري خواهد بود.
ماده ٦ ـ مستأجر مکلف است در موعد معین در اجـارهنامـه اجـرتالمسـمی و پـس از انقضاي مدت اجاره اجرت المثل را به میزانالمسمی‌اجرت آخر هرماه ا ٍِجـاري ظـرف ده رو ز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره نامـه اي در بـین نباشـد اجـاره بهـا را بـه میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی کـه میـزان آن معلـوم نباشـد بـه عنوان اجرتالمثل مبلغی که متناسب با اجاره املاك مشابه تشخیص می‌دهد براي هر مـاه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یـا بـانکی کـه از طرف سازمان ثبت تعیین میشود سپرده و قبض رسید را اگر اجـارهنامـه رسـمی اسـ ت بـه دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره نامه عادي بوده یا اجاره نامه اي در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیـک ملـک تسـلیم و رسـید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده رو ز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که براي دریافت و جه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعـه نماید.
فصل سوم – در تنظیم اجاره نامه ماده
٧ ـ در مواردي که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مسـتأجـر در تصـرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشـته و طـرفین راجـع بـه تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌توانـد بـراي تعیین اجاره بها (در مواردي که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجارهنامه به دادگاه مراجعـه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی ایـن امـر مـانع صدو ر حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیـه آن نخواهد بود.
تبصره ١ـ هرگاه از طرف موجر تقاضاي تخلیه عین مستأ جره شده باشد رسـیدگی بـه درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستأ جر متوقف بر خاتمـه دادرسـی در موضـو ع تخلیـه خواهد بود این حکم در موردي که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیـز جاري است.
تبصره ٢ ـ دریافت وجه اجارهبها از طرف مالک یا موجر دلیـل بـر تسـلیم او بـه ادعاي طرف نخواهد بود.
ماده ٨ ـ دادگاه شرایط اجارهنامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجارهنامه‌ها و شرایط مندرج در اجارهنامه سابق (در صورتی که قبلاً اجـارهنامـه تنظـیم شـده باشـد) بـا رعایت مقررات این قانون تعیین خواهدکرد.
ماده ٩ ـ در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجـر بایـد طبـق مـاده ٦ایـن قانون و شرایط قبلی مال الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابـلاغ حکـم قطعـی طـرفین مکلفنـد ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره نامه تنظیم کنند . هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضاي یکی از طرفین دادگاه رو نوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامـه بـه دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و سـاعت معـین بـراي امضـا اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر به امضاي اجاره نامـه نشـود نماینـده دادگاه اجارهنامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهدکرد و اگر مستأ جر تا ١٥ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستأجر را موجه ندانـد بـه تقاضاي موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است
ماده ١٠ ـ مستأجر تواندنمی منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه بـه غیـر انتقال دهد یا واگذار نماید مگراینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد. رگـاهه مسـتأ جـر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضا مـدت یـا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هریک از مستأ جرین را بنماید. F32) ١) در صورتی کـه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هریک از مستأجرین نیـز مـی توانـد درصورت فسخ و یا انقضاي مدت اجاره اصلی درخواسـت تنظـیم اجـارهنامـه را بـا مالـک یـا نماینده قانونی او بنمایند.
ماده ١١ ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قـوانین و مقـررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجارهنامه تصریح بنمایند:
١ ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
٢ ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قـانونی مستأجر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگري تراضی نموده باشند.
٣ ـ عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی کـه در تصـرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
٤ ـ مهلت مستأجر براي پرداخت اجارهبها منتهی ده روز از تـاریخ سررسـید هـرقسـط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگري زائد بر این مدت توافق کرده باشند کـه در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
٥ ـ اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیـین نـوع کسـب و پیشـه و تجارت و هرگاه به منظور دیگري باشد قید آن به طور صریح.
٦ ـ مستأجرحق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
٧ ـ تعهد مستأجر به پرداخت اجرتالمثل پس از انقضا مدت و یا فسخ اجـاره تـا موقـع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرتالمسمی.
فصل چهارم – موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره ماده ١٢ ـ در موارد زیر مستأجر می‌توانـد صـدو رحکـم بـه فسـخ اجـاره را از دادگـاه درخواست کند:
١ ـ در صورتی که عین مستأ جره با او صافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.
٢ ـ اگر در اثناي مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حـادث شـود کـه آن را از قابلیـت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
٣ ـ در مواردي که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأ جر تحقق یابد.
٤ ـ در صورت فوت مستأجر در اثنا مدت اجاره و درخواست فسخ اجـاره از طـرف کلیـه ورثه.
ـ هرگاه٥ مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا بـراي بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
ماده ١٣ـ هرگاه مستأ جر به علت انقضا مدت اجاره یا در مـواردي کـه بـه تقاضـاي او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویـل گـرفتن آن امتنـاع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قـانونی او تقاضـاکنـد کـه براي تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که مـوجر ظـرف پـنج روز از تـاریخ ابـلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأ جر باید به دادگاه محل و قوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگـاه تسـلیم کنـد. از ایـن تـاریخ رابطـه استیجاري قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف ٢٤ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطـار می‌کند که براي تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که مستأ جر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.
ماده ١٤ـ در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدو ر حکم فسخ اجاره یا تخلیـه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیـه مـورد اجـاره را صـادر مینماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
١ ـ این بند به موج ب مواد ( ١) و ( ١٥) قانون روابط موجر و م سـتأجـر مصـوب ١٣/ ٢/ ١٣٦٢ مندر ج در همین مجموعه به طور ضمنی ن سخ شده ا س ت.
٢ ـ در موردي که عین مستأ جره به منظور کسب یا پیشه و یا تجـارت خـود مسـتأجـر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناو ینی از قبیل‌کالت‌و یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده (١٩) این قانون با مستأ جر لاحق اجارهنامـه تنظـیم شـده باشد.
بندهاي٣، ٤، ٥ و ٦ – به موج ب مواد ( ١) و ( ١٥) قانون روابط موجر و م ستأ جـر مصـوب
١٣/ ٢/ ١٣٦٢ و قوانین بعدي به طور ضمنی ن سخ شده ا س ت.
٧ ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره براي شـغل معینـی اجـاره داده شده و مستأ جر بدو ن رضاي موجر شغل خود را تغییر دهد مگراینکه شغل جدید عرفـاً مشابه شغل سابق باشد.
٨ ـ در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدي یا تفریط کرده باشد.
٩ ـ در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ٦ این قانون از پرداخت مـالالاجـاره یا اجرت المثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردي که اجارهنامه عادي بوده یا اجاره نامه‌اي در بین نباشـد) ظـرف ده رو ز قسـط یـا اقساط عقب افتاده را نپردازد . در این مورد اگر اجارهنامـه رسـمی باشـد مـوجر مـی توانـد از دفترخانه یا اجراي ثبت صدو ر اجرائیه بر تخلیه و و صول اجاره بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدو ر اجرائیه مستأ جر اجاره بهاي عقب‌افتاده را تودیـع کنـد اجـراي ثبـت تخلیـه را
متوقف می‌کند و لی موجر می تواند به استناد تخلف مستأ جر از پرداخت اجـاره بهـا از دادگـاه درخواست تخلیه عین مستأ جره را بنماید. هرگاه اجاره نامه عادي بوده یا سند اجـاره تنظـیم نشده باشد موجر می تواند براي تخلیه عین مستأ جره و و صول اجاره بها بـه دادگـاه مراجعـه کند. در موارد فوق هرگاه مستأ جر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بـر اجـارهبهـاي معوقـه صدي بیست آن را به نفع موجر در صندو ق دادگستري تودیع نماید حکم بـه تخلیـه صـادر نمیشود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیـع‌شـده نیـز بـه مـوجر پرداخت می گردد، و لی هر مستأ جر فقط یک بار میتواند از این ارفاق اسـتفاده کنـد، حکـم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره ١ ـ در صورتی که مستأجر دوبار ظرف یک سـال در اثـر اخطـار یـا اظهارنامـه مذکور در بند٩ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و براي بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندو ق ثبت تودیع ننمایـد مـوجر مـی‌توانـد بـا تقـدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأ جره را بنماید. حکم دادگاه درایـن مورد قطعی است.
تبصره ٢ ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوري غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.
تبصـره ٣ و٤ – بــه موجـ ب مــواد ( ١) و ( ١٥) قــانون روابــط مــوجر و م ســتأجـر مصـوب
١٣/ ٢/ ١٣٦٢ مندر ج در همین مجموعه به طور ضمنی ن سخ شده ا س ت.(27F١)
ماده ١٥ ـ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیـر نیـز پـس از انقضـا مـدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:
١ ـ تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشرو ط بر اینکه پرو انه ساختمانی یا گواهی
شهرداري مربوط ارایه شود. و شهرداري ها مکلفنـد در صـورت مراجعـه مالـک بـا رعایـت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
٢ ـ تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر براي کسب یا پیشه یا تجارت.
٣ ـ در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب براي سکنی هم باشد و مالک براي سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواسـت تخلیـه نمایـد. در مـوارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجـارت نیـز حکم خواهدداد.
ماده ١٦ ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بنـد ٣ و٤ مـاده١٤ هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حـداقل مـدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوي که ادعا کرده استفاده ننماید بـه‌درخواسـت مسـتأجـر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل مورد اجاره در حق او محکـوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قـوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
تبصره ـ در صورتی که در ملک مـورد تخلیـه مسـتأجـرین متعـددي باشـند و مـوجر تقاضاي تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخـرین قسـمت شروع خواهد شد.
ماده ١٧ ـ در تمام مواردي که تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجراي حکم یا به ترتیب مقرر در ماده ١٣ صورت می‌گیرد باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننـده سـند اجـاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.
فصل پنجم – حق کسب یا پیشه یا تجارت
ماده ١٨ ـ میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قـوانین دیگـر قیـد شده است بر مبناي اصول و ضوابطی که آیین‌نامه آن از طرف وزارتخانه‌هاي دادگسـتري و راه و شهرسازي تهیه و به تصویب کمیسیونهاي مربوط مجلسین خواهد رسـید، تعیـین می‌گردد.
ماده ١٩ ـ در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجارهنامـه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند براي همان شغل یا مشابه آن منافع مورداجاره را بـا سند رسمی به دیگري انتقال دهد . هرگاه در اجاره نامه حق انتقال بـه غیـر سـلب شـده یـا اجاره نامه اي در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیـه مـورد
اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأ جر را بپردازد و الا مستأ جر می تواند بـراي تنظـیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منـافع مـورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره بـا سـند رسـمی بـه مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره ١ ـ در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات ایـن مـاده مـورد اجـاره را بـه دیگري و اگذار نماید موجر حق درخواسـت تخلیـه را خواهـد داشـت و حکـم تخلیـه علیـه متصرف یا مستأ جر اجرا خواهد شـد. و در ایـن مـورد مسـتأجـر یـ ا متصـرف حسـب مـورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ٢ ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مسـتأجـر همـان محـل اختصـاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
فصل ششم – تعمیرات
ماده ٢٠ ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده
منصوبه در آن از قبیل دستگاههاي حرارت مرکزي و تهویه و آسانسور باشد به عهده مـوجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیري که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.
ماده ٢١ ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگـاه اسـت در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیـین میشود انجام ندهد مستأ جر میتواند براي فسخ اجاره به دادگاه مراجعـه کنـد یـا از دادگـاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبها به حساب موجر بگذارد.
ماده ٢٢ ـ هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروري شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی براي انجام تعمیرات تعیین مینماید. درصورت ادامـه ممانعت دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت بنا بـراي مـدت مـذکور بدهـد . در هـر حـال مستأجر مسؤول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
تبصره ـ رسیدگی به دعاوي مذکور در مادتین ٢١ و٢٢ خارج از نوبت و بـدون رعایـت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده ٢٣ ـ اقامه دعوي تخلیه از طرف مـوجر مـانع رسـیدگی بـه دعـوي تعمیـرات نیست . هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکـم مزبـور قطعـی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در مـاده ٢١ قابـل اجرا خواهد بود.
ماده ٢٤ ـ در صورتی که مستأ جر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا بـرق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزي یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشـته باشـد موجر نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضرو ري آن را قطع یا موجبـات قطـع آن را فـراهم نماید مگر اینکه مستأ جر بهاي مصرف خود را طبـق شـرایط اجـاره نپرداختـه باشـد. در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستأ جر وراًفـ بدو ن رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضـا ترتیـب وصـل آن را خواهـد داد. دسـتور دادگـاه بلافاصله قابل اجـرا است . موجر می تواند ظرف ده رو ز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می شود و تصمیم دادگاه قطعی است.
تبصره ١ ـ هرگاه علت جریـان بـرق یـا آب یـا تلفـن و غیـره بـدهی مـوجر بـه
سازمان هاي مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشـد و همچنـین در صورتی که اتصال و بکار انداختن مجدد تأسیسـات فـوق مسـتلزم هزینـه باشـد مسـتأجـر میتواند بر اساس قبوض سازمان هاي مربوط وجوه مذکور را بپـردازد و از اولـین اجـاره بهـا کسر نماید.
تبصره ٢ ـ تعمیرات تأسیسات و قسمت‌هاي مشـترك آپارتمـانهـاي مشـمول قـانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.
ماده ٢٥ ـ هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهـد وضـع ملـک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن، مشاهده نماید و متصـرف ملـک مـانع از رؤیت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او مـی‌توانـد بـراي رفـع ممانعـت بـه دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل و قوع ملک مراجعه کند . دادستان یـا دادرس دادگاه حسب مورد به مأ مورین شهربانی یا ژاندارمري(32F١) و یا مأ مورین اجرا دستور مـی‌دهـد تا خریدار و مالک به معیت مأ مورین ملک را رؤیت نمایند. تشخیص ضرو رت امر در حـدو د متعارف با مقام صادرکننده دستور است.
ماده ٢٦ ـ رسیدگی به کلیه دعاوي موضوع ایـن قـانون در دادگـاه شهرسـتان 33F)٢) و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل(34F٣) به عمل می‌آید. مگر دعـاو ي راجع به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی می‌شـود 35F) ٤)، حکـم دادگـاه در هـر صورت حضوري محسوب و فقط قابل پژوهش اسـت ، مگـر در مـواردي کـه خـلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاو ي مربوط به اتاقهـاي اسـتیجاري کماکـان در صـلاحیت شوراي داوري است.
تبصره ـ در موردي که میزان خواسته در تقاضاي تعیین اجـارهبهـاي ماهانـه زائـد بـر چهارهزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.
ماده ٢٧ ـ در مواردي که حکم تخلیه صادر میشود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتـی که از ده رو ز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشـد بـراي تخلیـه تعیـین نمایـدمـی. حکـم تخلیـه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تأسـ یس شـده در تعطـیلات تابسـتان اجـرا خواهد شد.
تبصره ١ ـ در مواردي که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجـارت صـادر میشود مهلت هاي مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت و جه مزبور شـرو ع خواهـد شد.
تبصره ٢ ـ در مواردي که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجار بها صـادر مـی‌شـود حداکثر مهلت ١٥ روز خواهد بود.
ماده ٢٨ ـ در مواردي که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یـا پیشـه و یا تجارت صادر و قطعی میشود موجر مکلف است ظـرف سـه مـاه از تـاریخ ابـلاغ حکـم قطعی وجه معینه را در صندو ق دادگستري تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأ جر بدهـد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طـرفین بـه مـدت بیشـتري توافـق کـرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعـی تقاضـاي صدور اجرائیه ننماید حکم صادرشده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستأجـر بـر اي تأخیر تخلیه توافق شده باشد.
تبصره ـ مدتهاي مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمـان اجـراي قـانون رو ابط مالک و مستأ جر مصوب ١٣٣٩ صادر و قطعی گردیـده از تـاریخ اجـراي ایـن قـانون شروع میشود.
ماده ٢٩ ـ وزارت دادگستري از بین کارشناسان رسمی عدهاي را به منظور اجراي ایـن قانون حداکثر براي دو سال انتخاب و به دادگاه ها معرفی می نماید و تا زمـانی کـه تجدیـد انتخاب به عمل نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد.
طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق الزحمه کارشناسان به موجب آیین نامـه و زارت دادگستري است.(38F ١) در نقاطی که و زارت دادگستري کارشناس معرفی ننماید طبق مقـررات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد.
ماده ٣٠ ـ کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم کـه طـرفین بـه منظـور جلـوگیري از اجراي مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده ٣١ ـ این قانون در نقاطی اجرا میشود که تاکنون قانون روابط مالک و مستأجـر مصوب خرداد ١٣٣٩ در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده یا و زارت دادگستري بـا جلـب نظر و زارت راه و شهرسازي(F39٢) لزو م اجراي آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطـه مـوجر و مستأجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.(40F٣)
ماده ٣٢ ـ از تاریخ اجراي این قانون، قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال١٣٣٩سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون است لغو میشود.
قانون روابط موجر و مستأ جر مصوب ١٣/٢/١٣٦٢ با الحاقات و اصلاحات بعدي
فصل اول ـ کلیات ماده ١ـ اماکنی که براي سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منـافع ویـاهر عنوان دیگري به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعـم از اینکـه سـند رسمی یا سند عادي تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.
ماده ٢ ـ موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد:
الف ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
ب ـ خانه‌هاي سازمانی و سایر محل‌هاي مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دو لتی و و ابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شـغل در اختیـار و استفاده کارکنان آنها قرار می‌گیرد. این موارد تـابع قـوانین خـاص خـود یـا طبـق قـراردادفی‌مابین است.
ج (الحاقی ٢٤/١١/١٣٧٢) محل کار پزشـکان کـه تـابع قـرارداد فیمـابین بـوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.
تبصره ١ (الحاقی ٢٤/١١/١٣٧٢ ) وصول هر نوع وجهی تحـت عنـوان سـرقفلی در مطب هاي استیجاري و واگذاري محل مطب به غیر درصـورتی کـه در مـتن قـرارداد بـین موجر و مستأجر ذکر نشده باشد ممنوع است.
تبصره٢ (الحاقی ٢٤/١١/١٣٧٢) استفاده از محل‌هاي مسکونی در محل‌هـایی کـه در قرارداد موجر و مستأجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنـوع است.
فصل دوم
اجارهبها ماده ٣ ـ اجارهبهاي هر محل همان است که در اجارهنامه قید شده و اگر اجارهنامـه اي نباشد به مقداري است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی کـه مقـدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مالالاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره ـ در موارد بطلان اجاره و اسـتیفاي مسـتأجـر از مـورد اجـاره، مـوجر مسـتحق دریافت اجرتالمثل می‌باشد.
ماده ٤ ـ مستأجر باید در موعد تعیین‌شده اجارهبهـا را بپـردازد و در صـورت امتنـاع از پرداخت تمام اجارهبها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعـد تعیین‌شده دیگر موجر می تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره نامه رسـمی داشـته باشد به دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه نماید. دفترخانه موظـف اسـت در تـاریخ و صـول تقاضا، اخطاریه اي به مستأجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپـردازد یـا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارك را براي صدور اجرائیه جهت وصـول اجـور معوقـه بـه ثبت محل ارسال نماید. در صورتی که مستأجر دلیل موجهی بر عـدم پرداخـت بـه دادگـاه صالح ارایه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال مـی‌نمایـد و در صـورت اثبات استنکاف مستأ جر از پرداخت اجاره بها موجر می توانـد تقاضـاي و صـول اجـاره بهـاي معوقه بنماید.
فصل سوم
در اجارهنامه ماده ٥ ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که بـه موجـب قـوانین و مقـررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجارهنامه تصریح کنند:
١ ـ اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
٢ ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قـانونی مستأجر می‌باشد مگراینکه طرفین به ترتیب دیگري تراضی نموده باشند.
٣ ـ عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی کـه در تصـرف مستأجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
٤ ـ تعیین اجارهبها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط
۵-تصریح به آنکه مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزء یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.
٦ ـ تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضا مـدت اجـاره یـاتجدید اجاره با تراضی.
٧ ـ حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجارهبها در موعد مقرر یا سایر شروط اجارهنامه.
تبصره ـ موجر و مستأ جر می‌توانند براي یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسـخ شرط کنند.
فصل چهارم ـ موارد فسخ
ماده ٦ ـ در موارد زیر مستأجر میتواند اجاره را فسخ نماید:
١ ـ در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجارهنامه قید شده منطبق نباشد
٢ ـ در مواردي که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
٣ـ هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شـود بـه نحـوي کـه موجـب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد
ماده ٧ ـ هرگاه مستأجر به علت انقضا مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأ جر میتواند به دادگاه محـل قـوعو ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلیـد آن را بـه دفتـر دادگـاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجارهبها را نسبت به آینده نـدارد و دفتـر دادگـاه ظرف ٢٤ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که براي تحویل گـرفتن مـورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
ماده ٨ ـ موجر مـی‌توانـد در مـوارد زیـر اجـاره را فسـخ و حکـم تخلیـه را از دادگـاه درخواست کند:
الف ـ در موردي که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به غیراگذارو نموده و یا عملاً از طریق و کالت و یا نماینـدگی و غیـره در اختیار و استفاده دیگري جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.در صورتی که در اجارهنامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شـده استفاده گردد. در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخـت اجـارهبهـا در مهلـت مقـرر از آن شـرط تخلف نماید.
تبصره ١ ـ در صورتی که عین مستأجره براي مقصودي غیر از کسـب یـا پیشـه و یـا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
تبصره ٢ ـ اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
ماده ٩ ـ در مواردي که داد??ه تخلیه ملک مـورد اجـاره را بـه لحـاظ کمبـود مسـکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشـد، مـی‌توانـد مهلتـی
ماده ٧ ـ هرگاه مستأجر به علت انقضا مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأ جر میتواند به دادگاه محـل قـوعو ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلیـد آن را بـه دفتـر دادگـاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجارهبها را نسبت به آینده نـدارد و دفتـر دادگـاه ظرف ٢٤ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که براي تحویل گـرفتن مـورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
ماده ٨ ـ موجر مـی‌توانـد در مـوارد زیـر اجـاره را فسـخ و حکـم تخلیـه را از دادگـاه درخواست کند:
الف ـ در موردي که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به غیراگذارو نموده و یا عملاً از طریق و کالت و یا نماینـدگی و غیـره در اختیار و استفاده دیگري جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.در صورتی که در اجارهنامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شـده استفاده گردد.
د ـ در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخـت اجـارهبهـا در مهلـت مقـرر از آن شـرط تخلف نماید.
تبصره ١ ـ در صورتی که عین مستأجره براي مقصودي غیر از کسـب یـا پیشـه و یـا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
تبصره ٢ ـ اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
ماده ٩ ـ در مواردي که دادگاه تخلیه ملک مـورد اجـاره را بـه لحـاظ کمبـود مسـکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشـد، مـی‌توانـد مهلتـی‌براي مستأجر قرار بدهد.
تبصره شوراي عالی قضایی(49F٤) مکلف است در او لین فرصت دادگاه هاي ویـژه اي
را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنـوز اجرا نشده است مورد تجدیدنظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حـرج بـراي مستأجر باشد آن حکم را متوقف سازد
تبصره ٤ ( الحاقی ٨/٧/ ١٣٦٩و اصلاحی ١٠/٨/١٣٧١)ـ در شـهرها و بخـش‌هـا و رو ستاهایی که ساکنان آن به و اسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده اند و در حـال حاضـر در اماکن دولتی و شخصی ساکن هستند به محض اینکه اماکن جدید و یا قدیم آنها در محـل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است بـا اعـلام نظـر سـتاد بازسـازي مهـاجرین جنـگ تحمیلی اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.
فصل پنجم ـ تعمیرات ماده
١٠ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمـده منصوبه در آن از قبیل دستگاههاي حرارت مرکزي و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیري که مربـوط بـه اسـتفاده بهتـر از مـورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود. مگرآنکه در قرارداد به صورت دیگري شرط شده باشد.
ماده ١١ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأ جر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شـود انجام ندهد، مستأ جر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأ جر اجـازه دهـد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دایره اجرا انجام بدهد.
ماده ١٢ـ هرگاه مستأ جر مالک را از انجام تعمیرات ضرو ري مانع شود دادگاه مستأجـر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب براي انجام تعمیرات تعیین مینماید.
تبصره ـ رسیدگی به دعاوي مذکور در مـواد ١١ و١٢ خـارج از نوبـت و بـدو ن رعایـت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده ١٣ ـ اقامه دعوي تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوي تعمیـرات نیست و در صورتی که دادگاه مـورد را از مـوارد تخلیـه ندانـد و آن را رد کنـد بـ ه دعـوي تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.
ماده ١٥ ـ از تاریخ تصویب این قانون اجاره محـل‌هـایی کـه بـراي سـکونت واگـذار میشود، تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می‌باشد.
قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٥/٨/١٣٦٥
ماده و احده ـ از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاري که با سند رسمی بدو ن دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره و اگذار می شود. در رأس انقضاي مدت اجاره مستأ جر موظف به تخلیه آن می‌باشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طـرفین تمدید شود در صورت تخلف دو ایر اجراي ثبت مکلف به اجراي مفاد قانون هستند.
قانون روابط موجر و مستأ جرمصوب ٢٦/٥/١٣٧٦
فصل اول – روابط موجر و مستأجر مــاده ١ از تــاریخ لازمالاجــرا شــدن ایــن قــانون، اجــاره کلیــه امــاکن اعــم از مسکونی، تجـاري، محـل کسـب و پیشـه، امـاکن آموزشـی، خوابگـاه هـاي دانشـجویی و ساختمان هاي دولتی و نظایر آن کـه بـا قـرارداد رسـمی یـا عـادي منعقـد مـی شـود تـابع مقررات قانون مـدنی و مقـررات منـدرج در ایـن قـانون و شـرایط مقـرر بـین مـوجر و مستأجر خواهد بود.
ماده ٢ قراردادهـاي عـادي اجـاره بایـد بـا قیـد مـدت اجـاره در دو نسـخه تنظـیم شــود و بــه امضــاي مــوجر و مســتأجــر برســد و بــه وســیله دو نفــر افــراد مــورد اعتمــاد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
ماده ٣ پس از انقضاي مـدت اجـاره بنـا بـه تقاضـاي مـوجر یـا قـائم مقـام قـانونی وي تخلیه عـین مسـتأجـره در اجـاره بـا سـند رسـمی توسـط دوایـر اجـراي ثبـت ظـرف یک هفته و در اجاره بـا سـند عـادي ظـرف یـک هفتـه پـس از تقـدیم تقاضـاي تخلیـه به دستور مقـام قضـایی در مرجـع قضـایی توسـط ضـابطین قـوه قضـاییه انجـام خواهـد گرفت.
ماده ٤ در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسـنه و یـا سند تعهدآو ر و مشابه آن از مستأ جر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا و جه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچـه موجر مدعی و رو د خسارت به عین مستأ جره از ناحیه مستأ جر و یا عدم پرداخت مالالاجـاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات و ارده و یا پرداخت بدهی هاي فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع جـه‌و یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان بـه میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم و جه یا سـند به مستأ جر به همان میزان خودداري و پس از صدو ر رأي دادگـاه و کسـر مطالبـات مـوجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.
ماده ٥ چنانچه مستأ جر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوي موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجراي دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبـات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر میشود.
فصل دوم سرقفلی
ماده ٦ هرگاه مالک، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار نمایـد مـی‌توانـد مبلغـی را تحت عنوان سرقفلی از مستأ جر دریافت نماید. همچنین مستأ جر می توانـد در اثنـا يمـدت اجاره براي و اگذاري حق خود مبلغی را از موجر یا مستأ جر دیگر به عنوان سرقفلی دریافـت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وي سلب شده باشد.
تبصره ١ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأ جر با دریافت سـرقفلی ملـک را به دیگري واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالـک را ندارد.
تبصره ٢ در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأ جر منتقـل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده ٧ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عـین مسـتأ جـره در تصـرف مستأ جر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجـر را نداشـته باشـد و متعهـد شود که هر ساله عین مستأ جره را به همان مبلغ به او و اگذار نماید در این صورت مستأجـر میتواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بـه عنـوان سـرقفلی بـراي اسـقاط حقـوق خـود دریافت نماید.
ماده ٨ هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود کـه مالـک عـین مسـتأجـره را بـه غیـر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مسـتأ جـر متصـرف واگـذار نمایـد، مستأ جر میتواند براي اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبـه و دریافت نماید.
ماده ٩ چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشـد و یا اینکه مستأ جر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأ جـره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده ١٠ در مواردي که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشـد هرگـاه بـین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره مطالبه هرگونه وجهی خـارج از مقـررات فـوق در رو ابـط اسـتیجاري ممنـوع می‌باشد.
ماده ١١ اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
ماده ١٢ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظـرف مـدت سـه مـاه توسـط و زارتخانـه‌هـاي دادگستري و راه و شهرسازي تهیه و به تصویب هیأتوزیران خواهد رسید.
ماده ١٣ کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو میشود.
آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر
مصوب ١٩/٢/١٣٧٨ هیأتوزیران با اصلاحات بعدي ماده
١ منظور از و اژه قانون در این آیین‌نامه » قانون روابط موجر و مستأجـر مصـوب٢٦/٥/١٣٧٦ می‌باشد.
ماده ٢ موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد: ١ روابط استیجاري قبل از اجراي قانون.
٢ رو ابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأ جر سابق به مستأ جر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازمالاجرا شدن قانون باشد.
٣ روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنـوان دیگـر و نیـز تصـرفات بـر حسـب تراضـی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.
٤ موارد تخلیه اماکن استجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد.
٥ در صورتی که سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره ـ این تبصـره بـه موجـ ب رأي ١٧٦، ١٧٧ و ١٧٨ـ ٢٣/ ٥/ ١٣٧٩ هیـأت عمـومی‌دیوان عدال ت اداري(64F١) ابطال شده است.
ماده ٣ رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادي موضوع ماده(٢) قانون بدو ن تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط بـه دعـاو ي غیرمـالی و بـدون رعایـت تشـریفات آیین‌دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده ٤ رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوعالیه با احراز مالکیت یا ذينفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ٥ ابلاغ او راق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستأجر در محل عین مستأ جره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد، مگر اینکه طرفین ترتیب دیگري را مقـرر نموده باشند.
ماده ٦ اجراي دستور تخلیه صـادره توسـط مقـام قضـایی نیـاز بـه صـدو ر اجراییـه ندارد و توسط مـأمـور، ابـلاغ و اجـرا مـی گـردد. مـأمـور مکلـف اسـت آن را ظـرف ( ٢٤) ساعت به شـخص مسـتأجـر ابـلاغ و در نسـخه ثـانی رسـید دریافـت کنـد و در صـورت امتناع مستأجر از دادن رسـید، مراتـب را در ابـلاغ نامـه قیـد و ظـرف ( ٣) رو ز نسـبت بـه اجراي مفاد دستور اقدام نماید.
ماده ٧ چنانچه مستأ جر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه بـه یکـی از بستگان یا خادمان وي که سن ظاهري او براي تمیز اهمیت موضـوع کـافی باشـد، ابـلاغ میشود.
ماده ٨ هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یـا از دادن رسید امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلامیه‌اي قید و به محل الصاق مینماید.
تبصــره در اعلامیــه، مراتــب مراجعــه مــأمــور و اســتنکاف اشــخاص و یــا عــدم حضــور آنــان و نیــز مفــاد دســتور مقــام قضــایی درج شــده و همچنــین ایــن مطلــب قیــد خواهــد شــد چنانچــه ظــرف (٣) روز مســتأجــر اقــدام بــه تخلیــه محــل و تحویــل آن بــه مــوجر یــا نماینــده قــانونی وي و یــا دفتــر دادگــاه ننمایــد، امــر تخلیــه در روز و ســاعت معین توسط مأمور اجرا انجام می‌پذیرد.
ماده ٩ در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدو ر اجراییه جهت تخلیه مورد اجـاره از دفترخانه تنظیم‌کننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده ١٠ درخواست نامه براي اسناد عادي اجاره در فرم مخصوص تنظیم مـی‌شـود و شامل نکات زیر خواهد بود:
الف )نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم‌مقـام وي.
ب )نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائم‌مقام قانونی وي. پ مشخصات عین مستأجره.
ت مسخصات و تاریخ سند اجاره.
تبصره ١ تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست‌نامه یادشده باشد.
تبصره ٢ در صورت فوت مؤجر یا مستأ جر، و راث آنها و در صورت انتقال عـین از یـد موجر و یا منافع از ید مستأ جر، ایادي منتقل‌الیهم و در صـورت حجـر مـوجر یـا مسـتأ جـر، نماینده قانونی آنها، قائم‌مقام قانونی آنان می‌باشند.
ماده ١١ سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواسـت کننـده، او راق اجراییـه را ظرف (٢٤) ساعت در (٣ ) نسخه با قید تخلیه محل عین مستأ جره موضوع سند تهیـه و بـه مهر و یژه اجرا منقوش و جهت اقدام بـه دایـره اجـراي اسـناد رسـمی ثبـت محـل ارسـال مینماید.
ماده ١٢ اجراي ثبت موظف است با و صول اوراق اجراییه از دفترخانه ظـرف حـداکثر (٢٤) ساعت نسبت به تشکیل پرو نده و صدو ر دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام نمـوده و مأمور مکلف است ظرف (٤٨) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر مـاده (٦) و مواد (٧) و (٨) این آیین‌نامه عمل نماید.
ماده ١٣ چنانچه در زمان اجراي دستور تخلیه مراجع قضایی و دو ایر اجراي ثبت، بـه علت و قوع حوادث غیرمترقبه، مستأ جر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشـد و اسـتمهال نمایـد، مراتب درخواست و ي توسط مأ مور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می شود. مقـام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستأجر براي یک نوبت به مدت حداکثر یک مـاه موافقت کند.
ماده ١٤ دفاتر اسناد رسمی علاوه بـر رعایـت شـرایط عمـومی تنظـیم اسـناد اجـاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربري تجاري و اماکنی کـه بـا رعایـت قـوانین و مقـررات مربوط به منظور استفاده تجاري و اگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سـرقفلی یـا بدو ن سرقفلی واقع شده است و در قراردادهاي عادي اجاره نیز، طرفین مکلفند سـند اجـاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده ١٥ (اصلاحی ١٨/٣/١٣٧٩65F) (١) مستأ جر اماکن تجاري در مدت اجاره چنانچـه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد میتواند با اخذ مبلغـی بـه عنـوان سـرقفلی، مـورد اجاره را براي همان شغل و در صورتی که منع قانونی و جود نداشته باشد و با قرارداد اجـاره منافات نداشته باشد براي مشاغل دیگر، با رعایت سـایر شـرایط منـدرج در اجـارهنامـه بـه دیگري منتقل نماید.
ماده ١٦ در غیر از موارد مذکور در ماده (٤) قانون، چنانچه مستأ جر مدعی حقی باشد میتواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حـق کنـد، ایـن امر مانع اجراي دستور تخلیه نمی باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعـا، بـه تـأ مـین حقـوقمستأجر و جبران خسارت او حکم مینماید. در این خصوص مستأ جر می تواند تأمین حقـوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضـی اتخـاذ نماید.
ماده ١٧ در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صـادر شـود و مسـتأجـر نسـبت بـه اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشـد، شـکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم مـی‌نمایـد. اعـلام شـکایت مـانع اجـراي دستور تخلیه نمی‌باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستأجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تأ مین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیـف عملیـات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده ١٨ چنانچه شکایت مستأ جر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکـم نهـایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجراي دستور تخلیه به او وارد شده اسـت بـر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.
ماده ١٩ چنانچه موجر مبلغی به عنوان و دیعه یا تضمین یا قرض الحسـنه و یـا سـند تعهدآو ر و مشابه آن از مستأ جر دریافت کرده و در سند اجاره (عادي و یا رسمی) درج شـده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره بـه مـوجر موکول به استرداد سند یا وجه یادشده به مستأجر و ارایه رسـید آن بـه ضـمیمه درخواسـت تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجراي ثبت و یا سپردن آن برحسب مـورد بـه دایره اجراي دادگستري و یا دایره اجراي ثبت می باشد.
تبصره در صورتیکه ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشـابه آن در سند اجاره (عادي و یا رسمی) ذکرنشده باشد و توسـط مـوجر نیـز هنگـام درخواسـت و تقاضاي تخلیه مطرح نشود و مستأ جر از این جهت مدعی حقی شود، می تواند طبق ماده(٥) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.